Kiedy zamawiający może odmówić odbioru robót budowlanych?

Umowy o roboty budowlane uznaje się za zrealizowane w momencie, gdy nastąpi odbiór robót budowlanych. I tu rozpoczyna się konflikt interesów stron tych umów. Inwestor (najlepiej) bez podpisania bezusterkowego protokołu odbioru robót budowlanych nie chce dokonać tego odbioru. Wykonawca za wybudowanie obiektu z umowy, w momencie, gdy ogłasza zakończenie robót budowlanych, oczekuje podpisania protokołu odbioru robót oraz wypłacenia wynagrodzenia wykonawcy i zwrotu poniesionych wydatków.

Zatem, czy inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych? Jeśli tak, to w jakich przypadkach i na jakiej podstawie może uchylić się od tego obowiązku? Rozwiewany te wątpliwości na łamach poniższego artykułu.

Prawny obowiązek odbioru robót budowlanych przez inwestora

Art.  647 (umowa o roboty budowlane) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2022.1360 tj.) powinien rozwiewać wszelkie wątpliwości, ponieważ inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia (również na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia art. 654 k.c.), a wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Inaczej mówiąc, podpisując umowę o roboty budowlane, wykonawca zobowiązuje się do oddania wolnego od wad obiektu wykonanego zgodnie z projektem. Jeśli mimo tego, inwestor dokona odmowy odbioru robót budowlanych, to należy to traktować jako działanie bezprawne przez nienależyte wykonanie umowy przez inwestora, a wykonawca na tej podstawie może dokonać jednostronnego odbioru robót budowlanych bez udziału zamawiającego. Czynność ta będzie podstawą do wypłacenia mu wynagrodzenia.

Protokół odbioru robót budowlanych

W przypadku, gdy zamawiający zdecyduje o przeprowadzeniu w obecności wykonawcy procedur odbioru wybudowanego obiektu, po zgłoszeniu zakończenia robót budowlanych, sporządza protokół z oględzin i dokonanych czynności.

Protokół odbioru robót budowlanych, choć nie posiada wzoru określonego w ustawie (tzn. prawodawca nie wskazał, w jakiej formie powinien być sporządzony, ani co zawierać), jest jednym z najważniejszych dokumentów, ponieważ z jednej strony inwestor potwierdza wykonanie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę, a tym samym obowiązek wypłaty należnego mu wynagrodzenia.

Z drugiej wskazuje w nim wykryte wady lub usterki. Z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wykonane roboty budowlane, zobowiązuje go do ich usunięcia w określonym terminie lub informuje o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu w takich okolicznościach, np. w postaci obniżenia wynagrodzenia. Zamawiający może również żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku (adekwatnie do prac wykonywanych zgodnie z harmonogramem).

W interesie inwestora jest, aby w protokole zostały opisane wszelkie wady i usterki, ponieważ na tej tylko podstawie przysługuje mu prawo rękojmi (art. 638 k.c.) lub gwarancji (jeśli tak stanowi umowa o roboty budowlane) albo innych uprawnień jeśli zostały przewidziane w zawartej umowie. Dosłownie jeśli stwierdzono wady w robotach budowlanych, które powstały z przyczyn tkwiących po stronie wykonawcy, zamawiający może żądać ich usunięcia, w odpowiednim realnym termin. Analogicznie, prawo rękojmi wspiera inwestora, w przypadku, gdy realizujący zamówienie nie usunie wskazanych wad w terminie już raz wyznaczonym przez zamawiającego.

Wady istotne

Jedyna przesłanka, która zwalnia z obowiązku odebrania robót przez inwestora, często widnieje na wokandach sądowych, co odzwierciedla spór w tej materii między wykonawcą a zamawiającym. Wyroki sądów (wszystkich instancji), które orzekały w tych sprawach, potwierdzały wady istotne, które można podzielić na trzy grupy, gdzie przedmiot umowy o roboty budowlane:

• posiada wady, które świadczą o niewykonaniu wszystkich niezbędnych robót z umowy przez wykonawcę;

• posiada takie wady na, które uniemożliwią czynienie właściwego użytku z obiektu;

• jest wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Ważne zatem jest stwierdzenie czy w wykonanych robotach budowlanych istnieją wady o charakterze istotnym, czy nieistotnym, na podstawie których inwestor nie ma prawa uchylić się od obowiązku ich odbioru, gdy zostanie wydana pozytywna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie tego obiektu.

Należy zauważyć, że dużym nadużyciem (niezgodnym z literą prawa) jest świadome zwlekanie przez inwestora lub wręcz odmawianie dokonania odbioru robót budowlanych w przypadku zaistnienia jakichkolwiek wad, wykorzystując jednocześnie przewagę nad wykonawcą, próbując wymusić określone postępowanie wykonawcy lub uzyskać dodatkowe korzyści, co jawnie godzi w interesy wykonawcy.

Jednostronny odbiór robót budowlanych

Jeżeli zamawiający nie stawia się, czy permanentnie opóźnia odbiór zgłoszonych mu robót lub odmawia podpisania protokołu i działanie to nie jest uzasadnione, to takie postępowanie inwestora jest nieetyczne i rażąco narusza obowiązki leżące po jego stronie. Tym samym naraża się na konsekwencje prawne i finansowe, ponieważ nie wypłaca lub opóźnia wypłatę wynagrodzenia i odsetek za zwłokę.

Wykonawca, w przypadku takiego postępowania inwestora, ma prawo do pisemnego wezwania go do odebrania robót budowlanych na miejscu inwestycji i w określonym terminie oraz sporządzenia protokołu odbioru obiektu. Dodatkowo w piśmie tym może umieścić klauzule, na podstawie której dokona jednostronnego odbioru robót budowlanych wraz z protokołem z przeprowadzonych czynności, gdy ponownie uchyli się z obowiązków odbiorowych.

 Następnym krokiem i zarazem konsekwencją dokonania jednostronnego odbioru przedmiotu umowy, będzie domagania się wykonawcy wypłaty wynagrodzenia za wykonane prace, zwrot poniesionych kosztów wraz z odsetkami za każdy dzień zwłoki.

Należy mieć świadomość, że instytucja jednostronnego odbioru robót, sporządzania protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym wykonawca potwierdza wykonanie obiektu zgodnie z postanowieniami umowy i wiedzą techniczną oraz naliczania wynagrodzenia za wykonaną pracę zgodnie z harmonogramem rzeczowo-finansowym przewidzianym w tej umowie, nie została uregulowana w przepisach prawa.

Natomiast w czasie obecnego boomu budowlanego, stała się częstą praktyką popartą w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 1998 r. II CKN 673/97 podniósł dwie bardzo ważne kwestie. W pierwszej jednoznacznie wskazał, że odmowa wykonania odbioru nie może być elementem szantażu ze strony inwestora. Wykonawca prawidłowo dokonał jednostronnego odbioru robót i na podstawie sporządzonego kosztorysu powykonawczego wystawił fakturę, stanowiącą podstawę dokonania rozliczeń stron i wypłaty wynagrodzenia.

W drugiej natomiast wskazuje, że moment powstania obowiązku inwestora do zapłaty wynagrodzenia (art. 654 k.c.) niezależny jest od terminu przyjmowania robót wykonywanych zgodnie z harmonogramem, szczególnie gdy inwestor z jednej strony uchyla się od dokonania odbioru z powodu wykrytych usterek, a z drugiej rozpoczyna użytkowanie obiektu zgodnie z jego umownym przeznaczeniem, np. sprzedając lokale itp.